Acheter pour louer au Québec en 2024 : comment rester rentable malgré les taux d’intérêt ?

Le marché de l’investissement locatif au Québec semble pris dans un étau. D’un côté, des taux d’intérêt qui complexifient l’équation financière et, de l’autre, des prix immobiliers qui restent élevés. Pour l’investisseur potentiel, la question est légitime : est-il encore possible de générer un rendement attractif en 2024 ? Beaucoup se contentent de répéter les conseils habituels : viser le meilleur emplacement, négocier le prix et espérer une baisse des taux. Ces platitudes, bien que fondées, ne suffisent plus dans un environnement aussi compétitif et réglementé.

La véritable performance ne se cache plus dans ce que tout le monde fait, mais dans la compréhension des subtilités du marché québécois. Mais si la clé n’était pas de subir le marché, mais plutôt de maîtriser ses asymétries ? Si la rentabilité se trouvait dans des détails que la majorité des acheteurs ignorent, comme les différences de financement entre un 4-plex et un 5-plex, ou l’utilisation stratégique de clauses spécifiques du bail pour optimiser les revenus ? C’est une approche plus analytique, plus chirurgicale, qui requiert de passer du statut d’acheteur à celui de stratège.

Cet article n’est pas un simple guide sur l’achat d’un plex. C’est une analyse de fond qui décortique les mécanismes avancés et souvent méconnus de l’investissement immobilier au Québec. Nous allons déconstruire les indicateurs de performance, identifier les signaux faibles des marchés porteurs et explorer les leviers financiers et réglementaires qui permettent aux investisseurs avisés de non seulement survivre, mais de prospérer dans le contexte actuel. L’objectif est de vous fournir les outils pour prendre des décisions basées sur des données et des stratégies éprouvées, au-delà des évidences.

Cet article vous guidera à travers les questions cruciales que tout investisseur avisé doit se poser. Le sommaire ci-dessous vous donne un aperçu des leviers stratégiques que nous allons explorer pour naviguer le marché immobilier québécois de 2024.

Multiplicateur de Revenu Brut : à partir de quel chiffre un immeuble est-il trop cher payé ?

L’un des premiers réflexes de l’investisseur est d’utiliser le Multiplicateur de Revenu Brut (MRB) pour évaluer rapidement un immeuble. Le calcul est simple : Prix de vente / Revenus bruts annuels. Par exemple, un immeuble de 800 000 $ générant 50 000 $ de revenus bruts a un MRB de 16. Cet indicateur permet de comparer des propriétés similaires dans un même secteur. Si la moyenne du quartier est un MRB de 15, un immeuble affiché à 18 est potentiellement surévalué, et inversement. C’est un outil de triage efficace pour écarter rapidement les offres aberrantes.

Cependant, s’arrêter au MRB est une erreur d’analyse fondamentale. Cet indicateur est « brut » ; il ignore totalement le volet le plus important de l’équation de rentabilité : les dépenses d’exploitation (taxes, assurances, entretien, gestion). Deux immeubles avec un MRB identique de 16 peuvent avoir des profils de rentabilité radicalement différents si l’un a une chaudière neuve et des locataires stables, et l’autre un toit à refaire et des frais de chauffage exorbitants. L’investisseur prudent et analytique doit donc considérer le MRB comme un simple point de départ.

Pour une analyse plus juste, il est impératif de passer au Multiplicateur de Revenu Net (MRN) ou au Taux Global d’Actualisation (TGA). Ces indicateurs intègrent les dépenses et donnent une image fidèle de la performance réelle de l’actif. Le tableau suivant met en lumière les différences fondamentales entre ces outils d’évaluation.

En définitive, un immeuble n’est pas « trop cher » à cause d’un MRB élevé en absolu, mais lorsque son prix, rapporté à ses revenus *nets*, ne permet pas de dégager un rendement acceptable après le service de la dette. Le MRB est un phare dans le brouillard, mais il ne remplace pas la carte de navigation détaillée que sont les revenus nets.

Montréal vs Régions : où est le risque de vacance locative le plus faible ?

La peur de la vacance locative, soit un logement inoccupé qui ne génère aucun revenu, est une préoccupation centrale pour tout investisseur. L’analyse des marchés locaux révèle des dynamiques très contrastées à travers le Québec. Alors que l’attention se porte souvent sur la métropole, les données récentes montrent une tension locative parfois plus forte en région. La crise du logement n’est pas un phénomène exclusivement montréalais, et les opportunités se déplacent.

Les chiffres officiels dessinent une carte complexe du risque. Selon les données les plus récentes, la situation est particulièrement tendue dans certaines villes de taille moyenne. Par exemple, le plus récent rapport de la SCHL sur le marché locatif révèle des taux d’inoccupation extrêmement bas, souvent sous la barre du 1% dans des villes comme Québec et Trois-Rivières, tandis que Montréal affiche un taux légèrement supérieur. Cela suggère que la demande locative dans certains pôles régionaux est exceptionnellement robuste, réduisant de facto le risque de vacance pour les propriétaires.

Cette carte des opportunités est directement influencée par les grands projets économiques. L’analyse doit donc aller au-delà des simples statistiques de population pour intégrer les vecteurs de croissance économique. L’exemple de la filière batterie à Bécancour ou des centres de données en Montérégie est emblématique. Ces investissements massifs créent un afflux de travailleurs qualifiés, souvent en avance sur le développement de l’offre de logements. Pour l’investisseur qui sait anticiper ces mouvements, le risque de vacance s’effondre pour laisser place à des listes d’attente, transformant un risque potentiel en un avantage concurrentiel certain.

Ainsi, la question n’est plus simplement « Montréal ou régions ? », mais plutôt « Où se trouvent les déséquilibres démographiques et économiques qui créent une demande locative insatisfaite ? ». L’investisseur analytique doit agir comme un démographe, en scrutant non seulement où les gens vivent, mais surtout où ils vont travailler demain.

Comment repérer un quartier qui va prendre de la valeur avant tout le monde ?

Anticiper l’appréciation d’un quartier est le Saint-Graal de l’investissement immobilier. Plutôt que de payer le prix fort pour un secteur déjà établi et prisé, l’objectif est d’identifier les vecteurs de croissance latents qui signalent une gentrification ou une revalorisation future. Il ne s’agit pas de spéculation hasardeuse, mais d’une lecture attentive des signaux faibles que le grand public ne perçoit pas encore. L’investisseur avisé n’achète pas là où c’est bon aujourd’hui, il achète là où ce sera excellent demain.

Certains indicateurs précurseurs ne trompent pas. Historiquement, des quartiers comme Verdun à Montréal ou Saint-Roch à Québec ont montré des schémas similaires avant leur explosion. Il est donc crucial de surveiller activement :

• L’émergence de commerces « pionniers » : L’ouverture de microbrasseries, de cafés de troisième vague, de boulangeries artisanales ou d’ateliers d’artistes sont souvent les premiers signes d’un changement démographique. Ces commerces attirent une nouvelle population avec un pouvoir d’achat plus élevé.
• Les projets d’urbanisme municipaux : L’analyse des procès-verbaux des conseils municipaux, accessibles publiquement, peut révéler des projets de parcs, de pistes cyclables, de réfection de rues ou de nouvelles infrastructures de transport. Se positionner avant que ces projets ne soient annoncés à grande échelle est une stratégie gagnante.
• L’augmentation des permis de rénovation : Une hausse notable des demandes de permis pour des rénovations majeures dans un secteur donné indique que d’autres investisseurs et propriétaires avertis commencent à investir massivement, anticipant une hausse de la valeur.

Ce travail de détective doit aussi tenir compte du contexte macro-économique. Une particularité du marché actuel est le grand nombre de renouvellements hypothécaires à venir. Selon les prévisions, près de 45% des hypothèques au Canada seront renouvelées en 2024-2025, souvent à des taux bien plus élevés. Cette pression financière pourrait forcer certains propriétaires à vendre, créant des opportunités d’achat pour les investisseurs liquides qui ont déjà identifié les quartiers à fort potentiel.

En somme, repérer le prochain quartier en vogue relève moins de la boule de cristal que d’une veille stratégique rigoureuse. Il s’agit de croiser des données socio-économiques, des observations de terrain et une analyse des politiques publiques pour construire une conviction forte, avant que le marché ne la valide.

Acheter, rénover, louer, refinancer : est-ce faisable avec les règles bancaires canadiennes ?

La stratégie BRRR (Buy, Renovate, Rent, Refinance), populaire auprès des investisseurs, consiste à acheter un immeuble sous-évalué, à le rénover pour en augmenter la valeur (valeur ajoutée forcée), à le louer à un prix optimisé, puis à le refinancer pour récupérer sa mise de fonds et réinvestir ailleurs. Cette « ingénierie du financement » est puissante, mais elle se heurte aux réalités du système bancaire canadien et québécois, qui est nettement plus conservateur que son voisin américain.

Le principal obstacle réside dans l’étape du refinancement. Contrairement à une idée reçue, les banques à charte canadiennes sont souvent réticentes à refinancer une propriété immédiatement après des rénovations. Elles imposent généralement une période de détention minimale de 6 à 12 mois pour s’assurer de la stabilité des nouveaux revenus locatifs et de la valeur marchande. De plus, le montant du refinancement n’atteint pas systématiquement 80% de la nouvelle valeur perçue par l’évaluateur. La banque peut appliquer une décote ou utiliser ses propres critères, plus stricts.

Face à ces contraintes, les investisseurs québécois se tournent souvent vers des solutions alternatives pour le financement initial ou le financement-pont. Les prêteurs privés, bien que plus chers en termes de taux d’intérêt, offrent une flexibilité et une rapidité que les grandes banques ne peuvent égaler. Ils permettent de sécuriser l’achat et de financer les travaux, en attendant de pouvoir se qualifier pour un refinancement conventionnel plus avantageux une fois la propriété stabilisée. Pour réussir une stratégie BRRR au Québec, il faut donc une planification financière impeccable et la capacité de jongler entre différents types de prêteurs.

Le BRRR n’est donc pas impossible au Québec, mais il est loin d’être un processus automatique. Il exige un fonds de roulement suffisant pour couvrir la période de détention, une excellente connaissance des critères des prêteurs traditionnels et privés, et une exécution parfaite des rénovations pour maximiser la valeur ajoutée.

Clause F du bail : comment fixer librement le loyer d’un immeuble neuf pendant 5 ans ?

Dans le paysage très réglementé du logement au Québec, la Clause F du bail du Tribunal administratif du logement (TAL) représente une asymétrie réglementaire majeure. Elle constitue une exception notable au mécanisme de fixation de loyer. Pour les immeubles neufs ou ceux ayant changé d’affectation (ex: un entrepôt converti en lofts), cette clause permet au propriétaire de ne pas être soumis au calcul de fixation du loyer du TAL pendant les cinq années suivant la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’habitation.

Concrètement, cela signifie que pendant cette période, le locataire ne peut pas contester une augmentation de loyer, à condition que le propriétaire respecte scrupuleusement les formalités. Cette liberté offre un avantage considérable à l’investisseur, lui permettant d’ajuster les loyers au marché et d’optimiser rapidement ses revenus pour atteindre ses objectifs de rentabilité. Cependant, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) rappelle que les règles se sont resserrées. Comme le souligne la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, une nouvelle obligation est en vigueur depuis début 2024.

Pour pouvoir bénéficier de cette restriction, trois conditions doivent être respectées : cocher la case correspondante, indiquer la date où l’immeuble a été prêt pour habitation, et depuis le 21 février 2024, déclarer le loyer maximal dans les 5 ans.

– CORPIQ

L’omission de l’une de ces formalités, même par simple oubli, peut rendre la clause nulle et non avenue, ramenant le propriétaire sous le régime général du contrôle des loyers. La rigueur administrative est donc la clé pour bénéficier de cet avantage stratégique.

En conclusion, la Clause F est un outil puissant pour l’investisseur dans le neuf, mais sa puissance est directement proportionnelle à la rigueur de son application. Une erreur de forme peut anéantir l’un des plus grands avantages compétitifs sur le marché locatif québécois.

Pourquoi un 5plex est-il souvent plus facile à financer qu’un triplex ?

Voici l’un des paradoxes les plus contre-intuitifs du marché immobilier québécois : il peut être plus simple pour un investisseur d’obtenir un financement pour un 6-plex de 800 000 $ que pour un quadruplex de 600 000 $. Cette situation, qui semble défier la logique, s’explique par la distinction fondamentale entre le financement résidentiel (4 logements et moins) et le financement commercial (5 logements et plus). C’est un parfait exemple d’arbitrage financier où la structure de l’actif dicte les règles du jeu.

Pour un 2, 3 ou 4-plex, les banques évaluent la demande de prêt en se basant principalement sur les revenus personnels de l’emprunteur. Elles utilisent les ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD), qui ne doivent généralement pas dépasser 39% et 44% respectivement. Ainsi, même si l’immeuble est rentable, un investisseur avec un revenu personnel moyen peut être refusé si le prêt fait exploser ses ratios personnels. L’immeuble est vu comme une extension de ses finances personnelles.

Dès que l’on passe à 5 logements et plus, tout change. On entre dans le financement commercial. La banque déplace son focus de l’emprunteur vers l’immeuble lui-même. L’indicateur clé n’est plus l’ATD, mais le Ratio de Couverture de la Dette (RCD), qui mesure la capacité des revenus nets de l’immeuble à couvrir les paiements hypothécaires. Les banques exigent généralement un RCD minimum de 1.20 ou 1.25. Un immeuble très rentable peut donc se qualifier même si les revenus personnels de l’investisseur sont modestes. L’immeuble est vu comme une entreprise autonome.

Le tableau ci-dessous résume cette dichotomie cruciale, qui est au cœur de nombreuses stratégies d’investissement au Québec.

Comprendre cette bascule est essentiel. Pour un investisseur visant la croissance, se concentrer sur des acquisitions de 5 logements et plus peut paradoxalement débloquer sa capacité d’emprunt, en faisant de la rentabilité de ses actifs son principal levier, plutôt que son salaire personnel.

L’erreur d’investissement locatif qui transforme un actif en passif mensuel

Un immeuble qui génère un flux de trésorerie (cash-flow) positif chaque mois est la définition même d’un actif. Cependant, de nombreux investisseurs, surtout les débutants, commettent une erreur d’analyse fondamentale : ils sous-estiment ou ignorent complètement les dépenses d’immobilisation futures et les coûts imprévisibles. Cette négligence peut rapidement transformer un actif apparent en un passif déguisé qui draine les liquidités.

Le calcul du cash-flow mensuel (Loyers – Hypothèque – Taxes – Assurances) est une vision à court terme. Il ne tient pas compte des grosses réparations inévitables : la toiture à remplacer (tous les 15-20 ans), les fenêtres à changer (20-25 ans) ou le système de chauffage qui rend l’âme. Ces dépenses, qui se chiffrent en dizaines de milliers de dollars, ne sont pas des « imprévus » mais des certitudes à échéance variable. Ne pas les provisionner est la recette d’un désastre financier.

De plus, des facteurs externes peuvent faire dérailler les prévisions les plus optimistes. Le marché de l’assurance pour les multilogements au Québec en est un exemple frappant. Au cours des dernières années, les primes d’assurance pour multilogements ont augmenté de plus de 40% en 3 ans, un coût direct qui vient amputer la rentabilité. Un investisseur qui n’a pas anticipé cette hausse dans ses calculs peut voir son cash-flow positif fondre ou devenir négatif.

La seule parade contre cette érosion est la création et le maintien rigoureux d’un fonds de prévoyance, aussi appelé réserve pour dépenses d’immobilisation. Un investisseur prudent mettra systématiquement de côté un pourcentage des revenus bruts pour faire face à ces coûts futurs. Les meilleures pratiques suggèrent de :

• Réserver entre 5% et 8% des revenus bruts annuels spécifiquement pour les remplacements majeurs.
• Établir un calendrier de vie utile pour les composantes clés de l’immeuble (toit, fenêtres, plomberie, chauffage).
• Maintenir une réserve de liquidités équivalente à 3 à 6 mois de dépenses d’exploitation totales pour faire face aux urgences (dégât d’eau, vacance imprévue).

En définitive, un immeuble sans fonds de prévoyance n’est pas un véritable actif, mais une bombe à retardement. La véritable rentabilité ne se mesure pas au cash-flow du mois, mais à la capacité de l’immeuble à autofinancer son propre entretien et sa modernisation sur des décennies.

Comment savoir si votre immeuble est un actif qui vous enrichit ou un passif qui vous appauvrit ?

La question ultime pour tout investisseur n’est pas de savoir si son immeuble génère un cash-flow positif, mais s’il représente la meilleure utilisation possible de son capital. Un immeuble peut payer ses factures et même laisser un petit surplus chaque mois, tout en étant un « passif d’opportunité ». Ce concept, plus subtil, est au cœur de la gestion de portefeuille immobilier. Il vous force à vous demander : « Mon argent est-il en train de travailler aussi fort qu’il le pourrait ? »

Pour répondre à cette question, l’indicateur roi est le Rendement sur la Valeur Nette (ROE – Return on Equity). Il ne mesure pas le rendement sur le prix d’achat initial, mais sur l’équité que vous avez accumulée dans l’immeuble (Valeur actuelle – Solde hypothécaire). Le calcul est simple : Cash-flow annuel net / Votre équité. Imaginons un immeuble valant 500 000 $ avec une hypothèque de 300 000 $, générant 12 000 $ de cash-flow annuel. Votre équité est de 200 000 $. Votre ROE est de 12 000 $ / 200 000 $ = 6%. Ce chiffre, en soi, ne veut rien dire. Il doit être comparé à d’autres opportunités d’investissement.

Si, avec ces mêmes 200 000 $ d’équité, vous pouviez réaliser un acompte sur un autre immeuble offrant un ROE de 10%, ou si vous pouviez obtenir un rendement de 8% sur le marché boursier avec un risque comparable, alors votre immeuble à 6% de ROE devient un passif d’opportunité. Il vous enrichit, certes, mais il vous empêche de vous enrichir davantage ailleurs. Un investisseur stratégique analyse constamment son ROE et n’hésite pas à vendre un actif sous-performant pour redéployer son capital de manière plus efficace. La fidélité à un immeuble ne doit jamais primer sur la performance du capital.

Pour appliquer ces principes de manière rigoureuse, l’étape suivante consiste à bâtir un tableau de bord de vos propres investissements. Calculez le ROE de chaque actif et comparez-le objectivement à la moyenne du marché et à vos autres options. C’est cet exercice analytique, et non l’attachement émotionnel à une propriété, qui garantira votre enrichissement à long terme.