Comment déduire vos travaux de rénovation de vos revenus locatifs sans audit fiscal ?

En tant que propriétaire d’un immeuble locatif au Québec, chaque dollar dépensé en travaux de rénovation représente une opportunité d’optimisation fiscale. Cependant, la ligne entre une déduction légitime et une erreur coûteuse est souvent ténue, et les autorités fiscales, tant au provincial qu’au fédéral, scrutent ces dépenses avec une attention particulière. On vous conseille souvent de simplement « conserver vos factures », mais cette approche est dangereusement incomplète. La véritable stratégie ne réside pas dans la simple conservation de documents, mais dans la constitution d’un dossier de preuves qui anticipe et neutralise les questions d’un vérificateur avant même qu’elles ne soient posées.

Le piège dans lequel tombent de nombreux propriétaires est de se concentrer sur le « quoi » déduire, alors que les agences du revenu s’intéressent au « pourquoi » et au « comment » cette dépense est qualifiée. Une réparation de plomberie et le remplacement complet du système de tuyauterie peuvent avoir le même coût, mais leur traitement fiscal est radicalement différent et lourd de conséquences. L’enjeu n’est pas seulement de réduire votre revenu imposable cette année, mais de sécuriser votre position fiscale sur le long terme, notamment lors de la revente de votre bien.

Cet article n’est pas une simple liste de déductions. C’est un guide stratégique pour vous apprendre à penser comme un comptable agréé et à aborder vos dépenses de rénovation avec la rigueur d’un avocat fiscaliste. Nous allons analyser en profondeur la différence cruciale entre une dépense courante et une dépense capitalisable, évaluer les programmes de subvention réellement actifs, décortiquer les risques liés à l’amortissement, et exposer les erreurs de facturation qui peuvent anéantir vos déductions. L’objectif est de vous armer des connaissances nécessaires pour maximiser vos retours d’impôt en toute légalité, sans jamais déclencher les signaux d’alarme d’un audit.

Pour vous guider à travers ces concepts complexes, cet article est structuré autour des points stratégiques que tout propriétaire-bailleur averti doit maîtriser. Le sommaire ci-dessous vous permettra de naviguer directement vers les questions qui vous concernent le plus.

Dépense courante ou capitalisable : quelle différence sur votre retour d’impôt ?

La distinction entre une dépense courante et une dépense en capital est le pilier de la fiscalité immobilière locative. Une erreur de classification est l’une des raisons les plus fréquentes de redressement fiscal. Une dépense courante (ou de réparation) vise à maintenir, restaurer ou remettre un bien dans son état original. Elle est déductible à 100% de vos revenus locatifs dans l’année où elle est engagée. Inversement, une dépense en capital (ou d’amélioration) apporte une plus-value durable au bien, le modernise ou prolonge sa durée de vie utile. Elle n’est pas déductible immédiatement mais doit être ajoutée au coût du bien et amortie sur plusieurs années via la Déduction pour Amortissement (DPA).

L’impact sur votre retour d’impôt est immédiat et significatif. Pour un propriétaire dans la tranche d’imposition la plus élevée, une dépense courante de 10 000 $ peut générer une économie d’impôt allant jusqu’à 5 331 $, considérant le taux marginal d’imposition maximal combiné qui, selon les paliers d’imposition de Revenu Québec en 2024, peut atteindre 53,31 %. Si cette même dépense est classée comme capitale, l’économie d’impôt est diluée sur de nombreuses années.

Face à un vérificateur, l’intention et l’ampleur des travaux sont déterminantes. Remplacer quelques bardeaux endommagés est une réparation. Refaire la toiture complète est une amélioration. Pour sécuriser votre position, chaque décision de classification doit être documentée de manière irréfutable.

Quels travaux sont admissibles au crédit d’impôt RénoVert cette année ?

C’est une question fréquente qui mène à une confusion coûteuse : le crédit d’impôt RénoVert, très populaire par le passé, est terminé depuis le 31 mars 2019. Il est donc impossible de réclamer des dépenses pour ce crédit en 2024. Se fier à des informations obsolètes est un piège qui peut fausser votre planification budgétaire. Cependant, la fin de RénoVert ne signifie pas la fin des aides pour la rénovation écoénergétique au Québec. D’autres programmes, gérés par le gouvernement ou par Hydro-Québec, ont pris le relais et ciblent des améliorations spécifiques.

Le programme Rénoclimat, par exemple, bien que fermé aux nouvelles inscriptions depuis octobre 2023, continue de verser des aides pour les participants déjà inscrits. Il se concentre sur l’amélioration de l’isolation et de l’étanchéité de l’enveloppe du bâtiment, validée par des évaluations énergétiques avant et après travaux. Pour les propriétaires cherchant à changer leur système de chauffage, le programme Chauffez vert reste actif et offre une aide financière substantielle pour remplacer un système au mazout par une solution électrique ou d’autres énergies renouvelables.

Plus récemment, le programme LogisVert d’Hydro-Québec a gagné en popularité. Il offre des aides financières pour l’installation de thermopompes à haute efficacité énergétique, un investissement courant dans les immeubles locatifs pour améliorer le confort et réduire les frais de chauffage. Il est crucial de vérifier les conditions d’admissibilité de chaque programme, car elles sont souvent très précises et évoluent rapidement. Certains programmes peuvent également être combinés pour maximiser l’aide financière obtenue.

Le tableau suivant résume l’état des principaux programmes en 2024 pour vous aider à y voir plus clair. Il est essentiel de consulter les sites officiels pour les détails les plus à jour avant d’entreprendre des travaux.

Pourquoi amortir votre immeuble peut vous coûter cher à la revente ?

La Déduction pour Amortissement (DPA) est un outil fiscal à double tranchant. Sur papier, elle semble attrayante : elle vous permet de déduire chaque année une portion du coût en capital de votre immeuble (la partie « bâtiment », excluant le terrain), réduisant ainsi votre revenu locatif imposable. C’est un avantage fiscal immédiat qui améliore vos liquidités. Cependant, cet avantage n’est qu’un report d’impôt, et non une suppression. Le piège se referme au moment de la vente de l’immeuble, via un mécanisme appelé récupération d’amortissement.

La récupération d’amortissement oblige le propriétaire à rajouter à son revenu de l’année de la vente la totalité des montants de DPA réclamés au fil des ans, jusqu’à concurrence du produit de la vente. Concrètement, chaque dollar de DPA que vous avez déduit se transforme en un dollar de revenu imposable l’année de la vente. Pire encore, ce revenu s’ajoute à vos autres revenus et est imposé à votre taux marginal d’imposition complet (pouvant atteindre 53,31%), alors que le gain en capital, lui, n’est imposable qu’à 50%.

La décision de réclamer ou non la DPA est donc un arbitrage fiscal stratégique. Il est souvent déconseillé de la réclamer si vous prévoyez vendre le bien à court ou moyen terme (moins de 5-7 ans). Elle peut cependant être judicieuse pour un investisseur à très long terme qui souhaite maximiser ses flux de trésorerie annuels, ou pour compenser un revenu locatif exceptionnellement élevé une année donnée. Il faut évaluer votre taux marginal d’imposition actuel par rapport à votre taux anticipé dans le futur pour prendre une décision éclairée. Ne pas réclamer la DPA est souvent la stratégie la plus prudente pour éviter une mauvaise surprise fiscale à la revente.

L’erreur de facturation qui vous prive de 15% de déductions garanties

Opter pour des travaux « au noir » pour économiser le montant des taxes (TPS et TVQ) est l’une des erreurs de calcul les plus coûteuses pour un propriétaire-bailleur. L’économie apparente de près de 15% cache une perte fiscale bien plus importante. En l’absence d’une facture officielle et détaillée, vous perdez non seulement la possibilité de réclamer les taxes payées, mais surtout, vous perdez le droit de déduire la totalité de la dépense de vos revenus locatifs.

En tant que propriétaire d’immeuble locatif, vous avez le droit de récupérer les taxes payées sur vos dépenses. Ce mécanisme passe par les Crédits de Taxe sur les Intrants (CTI) pour la TPS et les Remboursements de la Taxe sur les Intrants (RTI) pour la TVQ. Pour une dépense de 10 000 $ plus taxes, cela représente un remboursement direct d’environ 1 500 $. Pour y avoir droit, vous devez être inscrit aux fichiers de la TPS/TVQ (obligatoire si vos revenus locatifs commerciaux dépassent 30 000 $ par an) et posséder une facture conforme qui indique clairement les numéros de taxes de l’entrepreneur. Une facture payée « comptant » vous prive de ce remboursement. Ce montant de 14,975% représentant la TPS (5%) et la TVQ (9,975%) est un retour direct sur votre dépense.

La perte la plus importante, cependant, est celle de la déductibilité de la dépense elle-même. Sans facture, impossible de prouver la dépense à Revenu Québec ou à l’ARC. Une dépense de 10 000 $ qui aurait pu être déduite comme dépense courante représente une économie d’impôt potentielle de 5 331 $ (au taux marginal maximal). En payant « au noir », vous sacrifiez cette déduction pour une « économie » de 1 500 $ sur les taxes.

Une facture « irréfutable » doit contenir : le nom et l’adresse de l’entrepreneur, ses numéros de TPS/TVQ, la date, une description très détaillée des travaux effectués (essentiel pour justifier la classification en dépense courante ou capitale), et le détail des montants (sous-total, TPS, TVQ, total). C’est votre seule et unique preuve.

Revenus Airbnb : comment déclarer vos gains sans vous faire pénaliser par Revenu Québec ?

La location à court terme via des plateformes comme Airbnb a ses propres règles fiscales, plus complexes que celles de la location à long terme. Ignorer ces spécificités peut entraîner des pénalités significatives. Trois points majeurs requièrent votre attention : la taxe sur l’hébergement, le calcul des dépenses au prorata, et la distinction cruciale entre revenu de location et revenu d’entreprise.

Premièrement, toute personne qui exploite un établissement d’hébergement au Québec doit percevoir la taxe sur l’hébergement. Depuis 2017, les plateformes comme Airbnb la perçoivent et la remettent généralement en votre nom, mais il est de votre responsabilité de vous assurer que c’est bien le cas. Cette taxe, qui correspond à un taux de 3,5% du prix de la nuitée, doit être prise en compte dans votre comptabilité. De plus, si vos revenus de location à court terme dépassent 30 000 $ sur quatre trimestres consécutifs, vous êtes tenu de vous inscrire aux fichiers de la TPS et de la TVQ, et de percevoir ces taxes auprès de vos clients.

Deuxièmement, la déduction des dépenses doit être calculée au prorata de l’usage locatif. Vous ne pouvez pas déduire 100% des frais de votre résidence principale si vous ne louez qu’une chambre, et ce, de façon intermittente. Le calcul doit tenir compte à la fois de la superficie louée par rapport à la superficie totale de l’habitation, et du nombre de jours où l’espace a été loué par rapport au nombre total de jours dans l’année. Conserver un registre précis des réservations est donc non-négociable pour justifier votre calcul auprès de Revenu Québec. Voici les étapes du calcul :

• Calculez le ratio de superficie : (superficie de la partie louée ÷ superficie totale de l’habitation).
• Calculez le ratio de temps : (nombre de jours de location dans l’année ÷ 365).
• Appliquez le pourcentage combiné (ratio superficie x ratio temps) à vos dépenses partagées comme les intérêts hypothécaires, les taxes municipales et scolaires, l’électricité, et les assurances.

Quand déduire vos rénovations comme dépenses courantes pour réduire l’impôt ?

L’objectif de tout propriétaire averti est de qualifier légalement un maximum de travaux comme dépenses courantes afin de bénéficier d’une déduction immédiate et complète, maximisant ainsi l’économie d’impôt pour l’année en cours. La stratégie ne consiste pas à frauder, mais à comprendre et à documenter la nature des travaux pour qu’ils correspondent à la définition d’une réparation ou d’un entretien, plutôt qu’à une amélioration.

La règle d’or est la suivante : une dépense qui ramène un élément à son état de fonctionnement antérieur, sans en améliorer la valeur ou la performance au-delà de sa conception originale, est une dépense courante. Par exemple, repeindre un appartement entre deux locataires, réparer une section de plancher endommagée, ou remplacer un robinet qui fuit sont des dépenses courantes sans équivoque. La clé est le maintien de l’existant. Le coût des matériaux et de la main-d’œuvre pour ces travaux est entièrement déductible l’année du paiement.

Le test de la « composante majeure » est souvent utilisé par les autorités fiscales. Si vous remplacez une partie distincte et importante de l’immeuble, il s’agit probablement d’une dépense en capital. Si vous ne faites que réparer une petite partie de cette composante, c’est une dépense courante. Le tableau ci-dessous illustre ce principe de manière claire.

Une stratégie efficace consiste à planifier vos travaux. Plutôt que de faire une rénovation massive qui sera inévitablement classée comme dépense en capital, il peut être fiscalement plus judicieux d’étaler les réparations nécessaires sur plusieurs années. Chaque année, vous effectuez des travaux de maintien qui, individuellement, se qualifient comme dépenses courantes. Cette approche demande une planification rigoureuse et une documentation impeccable pour prouver que chaque intervention était une réparation distincte et non une étape d’un projet d’amélioration global.

Hypothèque avec amélioration : comment inclure les travaux dans votre prêt lors de l’achat ?

Pour un investisseur immobilier, acheter une propriété nécessitant des travaux peut être une excellente affaire. Cependant, financer à la fois l’achat et les rénovations peut s’avérer complexe. La solution la plus structurée est le prêt « achat avec rénovations », aussi connu sous le nom de « prêt avec améliorations ». Ce produit financier vous permet d’inclure le coût estimé des rénovations directement dans votre prêt hypothécaire initial. Vous n’avez donc qu’un seul prêt à gérer, souvent à un taux d’intérêt plus avantageux qu’un prêt personnel ou une marge de crédit.

Le fonctionnement est le suivant : le montant du prêt est basé sur la valeur « après travaux » de la propriété. Par exemple, si vous achetez un duplex à 400 000 $ et que vous avez des devis pour 50 000 $ de rénovations, le prêteur pourrait approuver une hypothèque basée sur une valeur estimée à 450 000 $. Au moment de la transaction chez le notaire, vous recevez les fonds pour l’achat, et les 50 000 $ pour les travaux sont retenus par le notaire ou le prêteur. Ces fonds vous seront versés une fois les travaux terminés et inspectés.

Au Canada, les trois assureurs hypothécaires (SCHL, Sagen et Canada Guaranty) offrent des programmes de ce type, chacun avec ses particularités. Ils sont essentiels si votre mise de fonds est inférieure à 20%.

De plus, si les rénovations améliorent l’efficacité énergétique de l’habitation, vous pourriez être éligible à un remboursement partiel pouvant atteindre 25% de la prime d’assurance prêt SCHL grâce au programme Éco Plus, un avantage financier non négligeable.

Comment financer 50 000 $ de rénovations si vous n’avez pas l’argent comptant ?

Financer un projet de rénovation majeur, comme 50 000 $ de travaux, sans puiser dans vos liquidités est un défi commun pour les propriétaires d’immeubles locatifs. Heureusement, plusieurs options de financement structurées existent au Québec, chacune avec ses avantages et ses contraintes. La clé est de choisir la solution dont les intérêts seront déductibles de vos revenus locatifs. Pour cela, vous devez être en mesure de prouver que 100% des fonds empruntés ont été utilisés pour l’immeuble locatif.

L’option la plus courante et souvent la plus avantageuse est le refinancement hypothécaire. Si vous avez accumulé de l’équité sur votre propriété (la différence entre sa valeur marchande et le solde de votre hypothèque), vous pouvez refinancer votre prêt pour aller chercher jusqu’à 80% de la valeur marchande de l’immeuble. Les intérêts payés sur la portion du prêt utilisée pour les rénovations sont alors déductibles.

Si le refinancement n’est pas une option, d’autres solutions s’offrent à vous :

• La marge de crédit sur valeur domiciliaire (MCVD) : Offre une grande flexibilité, car vous n’utilisez et ne payez des intérêts que sur les montants réellement déboursés. Le taux est cependant souvent variable.
• Le prêt personnel pour rénovation : Offert par les institutions financières, il propose généralement un taux fixe et un calendrier de remboursement clair. Les montants peuvent aller jusqu’à 50 000 $.
• Les prêteurs privés : Une option pour les situations plus complexes (mauvais crédit, projet atypique), mais les taux d’intérêt sont significativement plus élevés (souvent entre 8% et 12%).
• Le prêt familial notarié : Si un proche vous prête de l’argent, il est crucial de structurer le prêt avec un contrat notarié et un taux d’intérêt raisonnable (au moins le taux prescrit par l’ARC) pour que les intérêts que vous payez soient déductibles.

Chaque option a des implications fiscales et financières différentes. L’important est de maintenir une traçabilité parfaite des fonds pour garantir la déductibilité des intérêts et de choisir la structure la plus adaptée à votre situation et à votre tolérance au risque.

Sécuriser votre situation fiscale tout en maximisant la valeur de votre parc immobilier est un exercice d’équilibre qui demande rigueur et planification. Pour mettre en pratique ces stratégies et les adapter précisément à votre situation, l’accompagnement par un comptable professionnel agréé (CPA) spécialisé en immobilier est l’étape suivante la plus logique et la plus sécuritaire.