Copropriété divise vs indivise : pourquoi la mise de fonds de 20% est-elle obligatoire pour l’indivise ?

Vous parcourez les annonces dans le Plateau Mont-Royal ou Rosemont et tombez sur une perle rare : un appartement spacieux, plein de cachet, à un prix étonnamment attractif. La mention « copropriété indivise » apparaît. Votre première réaction est l’enthousiasme, mais elle est vite tempérée par une condition qui semble sortie de nulle part : l’obligation d’une mise de fonds de 20%. Pourquoi un tel fossé avec les 5% souvent suffisants pour une copropriété divise ? Est-ce une simple règle bancaire ou le symptôme de quelque chose de plus profond ?

En tant que notaire, mon rôle est de démystifier ces complexités. La plupart des acheteurs pensent que cette exigence est une pénalité ou un obstacle. C’est une lecture erronée de la situation. En réalité, cette mise de fonds de 20% n’est pas une barrière, mais la pierre angulaire d’un système financier et juridique bien particulier. Elle est la conséquence directe d’un concept fondamental en indivision : la solidarité hypothécaire. Contrairement à la copropriété divise où chaque unité possède son propre lot cadastral et sa propre hypothèque, l’indivise repose sur un seul lot pour tout l’immeuble. Tous les propriétaires sont collectivement responsables d’une hypothèque unique, souvent qualifiée d’hypothèque « parapluie ».

Cet article a pour vocation de vous éclairer, non pas sur le « quoi », mais sur le « pourquoi ». Nous allons décortiquer ensemble la mécanique juridique et financière qui sous-tend cette exigence. Nous verrons pourquoi le notaire est votre principal allié, comment anticiper les frais comme la taxe de mutation, et pourquoi certaines conditions dans votre offre d’achat sont bien plus risquées en indivise. L’objectif est de transformer votre appréhension en une compréhension stratégique, vous permettant de prendre une décision éclairée pour votre projet d’achat à Montréal.

Pour naviguer avec assurance dans les méandres de l’immobilier québécois, il est essentiel de comprendre chaque étape et chaque acteur. Le sommaire suivant vous guidera à travers les points névralgiques d’une transaction, avec un éclairage particulier sur les spécificités de la copropriété indivise.

Pourquoi passe-t-on chez le notaire et non l’avocat pour acheter une maison au Québec ?

Au Québec, le système juridique confère au notaire un rôle central et exclusif dans les transactions immobilières. Contrairement à un avocat, qui représente les intérêts d’une partie, le notaire agit comme un officier public impartial, garantissant la légalité et la sécurité de la transaction pour l’acheteur, le vendeur et le créancier hypothécaire. Son devoir est de conseiller toutes les parties et de s’assurer de la validité des documents et du titre de propriété.

Dans le contexte spécifique de la copropriété indivise, ce rôle est encore plus crucial. Le notaire ne fait pas que transférer un titre ; il doit valider l’ensemble de la structure juridique qui lie les copropriétaires. Comme le souligne l’Association professionnelle des notaires du Québec (APNQ), il obtient les informations cruciales auprès du syndicat et, surtout, analyse ou recommande la rédaction d’une convention d’indivision. Ce document est le règlement interne de la copropriété, dictant les droits et obligations de chacun. Sans une convention claire, il devient extrêmement difficile d’hypothéquer ou de vendre sa quote-part, car un créancier sera réticent à prendre une garantie sur une portion indivise d’un immeuble.

Le notaire vérifie des points névralgiques : les clauses de droit de préemption (qui obligent un vendeur à offrir sa part aux autres copropriétaires en priorité), le pourcentage exact de propriété de chacun, et la conformité du financement collectif. Passer chez le notaire n’est donc pas une simple formalité, mais une étape fondamentale de protection qui assure la viabilité et la sécurité de votre investissement en indivise.

Calcul de la taxe de mutation : comment prévoir ce montant surprise à l’achat ?

Souvent appelée « taxe de bienvenue », le droit de mutation immobilière est un impôt provincial perçu par la municipalité lors du transfert d’un immeuble. C’est une dépense significative à prévoir dans votre budget d’achat, car elle est payable en un seul versement dans les mois suivant la transaction. Son calcul peut sembler complexe, car il est basé sur des tranches progressives de la « base d’imposition ».

La base d’imposition est le montant le plus élevé entre le prix d’achat de votre quote-part et la valeur de cette même quote-part selon l’évaluation municipale, ajustée par un facteur comparatif. Par exemple, pour l’année 2025 à Montréal, le facteur comparatif pour la Ville de Montréal pour 2025 est 1.08. Si la valeur municipale de votre quote-part est de 400 000 $, la base d’imposition pour le calcul sera de 432 000 $ (400 000 $ x 1,08), à moins que votre prix d’achat soit supérieur.

Une fois cette base déterminée, un taux s’applique par tranche. À Montréal, par exemple, le calcul est progressif : 0,5% sur les premiers 58 900 $, 1,0% sur la tranche de 58 900 $ à 294 600 $, et ainsi de suite. Pour un acheteur en indivise, il est crucial de ne pas appliquer ce calcul sur le prix total de l’immeuble, mais bien sur la valeur de sa propre quote-part. Le tableau ci-dessous illustre comment ce calcul s’applique concrètement pour des scénarios typiques en indivision à Montréal.

Acheter avec ou sans courtier : quelles protections perdez-vous en achetant directement du proprio ?

La tentation d’acheter directement du propriétaire (« du proprio ») est souvent motivée par l’idée d’économiser sur la commission du courtier. Cependant, il est impératif de comprendre que cette économie a un coût : la perte de protections fondamentales encadrées par la Loi sur le courtage immobilier. En transigeant avec un courtier, vous bénéficiez de son devoir de conseil, de vérification et de divulgation, en plus d’être protégé par son assurance responsabilité professionnelle et le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier du Québec (FICIQ).

Quand vous achetez sans être représenté, vous devenez seul responsable de la vérification diligente (due diligence). Dans le contexte d’une copropriété indivise, cette tâche est herculéenne. Vous devez non seulement inspecter l’état physique de l’appartement, mais aussi disséquer l’état de santé juridique et financier de l’ensemble de l’immeuble. La convention d’indivision, les procès-verbaux des réunions, les états financiers du fonds de prévoyance, la clause de droit de préemption… Autant de documents complexes qui recèlent des informations cruciales sur d’éventuels conflits, des cotisations spéciales à venir ou des restrictions majeures, comme l’interdiction de louer.

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) joue un rôle de surveillance essentiel pour la protection du public. Comme le rappelle l’organisme dans ses communications, son mandat est de protéger le public qui transige via des professionnels. Dans une publication partenaire, l’OACIQ souligne son rôle :

L’OACIQ a pour devoir d’informer de l’existence et de la mission de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec

– OACIQ, Protégez-Vous – Partenaires OACIQ

En l’absence de courtier, cette protection disparaît. C’est à vous, avec l’aide de votre notaire, de reconstituer ce filet de sécurité. La liste de vérification suivante est un strict minimum pour tout acheteur non représenté s’aventurant dans l’indivise.

Certificat de plus de 10 ans : pourquoi le notaire exige-t-il un nouveau document à vos frais ?

Lors d’une transaction immobilière, le vendeur doit fournir un certificat de localisation à jour. Les notaires et les créanciers hypothécaires considèrent généralement qu’un certificat datant de plus de 10 ans n’est plus « à jour », ou même avant si des modifications ont été apportées à l’immeuble ou à la réglementation. Cette exigence, qui peut sembler tatillonne et coûteuse pour le vendeur, est en réalité une protection fondamentale pour l’acheteur.

Le certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur-géomètre qui contient un rapport et un plan. Il décrit l’état actuel de la propriété, montrant les bâtiments, les clôtures, les haies, et confirmant leur conformité avec les lois et règlements municipaux (zonage, marges de recul, etc.). Il révèle également les servitudes (ex: un droit de passage pour Hydro-Québec) ou les empiétements (ex: le cabanon du voisin est sur votre terrain). Pour l’acheteur, c’est l’assurance que ce qu’il voit correspond à ce qu’il achète légalement. Pour le prêteur, c’est la garantie que l’immeuble sur lequel il prend une hypothèque est conforme.

En copropriété indivise, l’enjeu est décuplé. Une non-conformité, même mineure, affecte l’ensemble de l’immeuble et donc tous les copropriétaires. Comme le met en lumière une analyse sur le sujet, la détection d’irrégularités telles que des limites litigieuses ou des constructions non conformes via un nouveau certificat peut compromettre le financement de tous. Exiger un nouveau document évite des litiges et des frais futurs bien plus importants que le coût du certificat lui-même. En 2024, le prix d’un nouveau certificat peut être substantiel; selon les tarifs suggérés, il faut prévoir autour de 1 550 $ plus taxes pour le certificat de localisation d’une maison unifamiliale en milieu urbain, un montant qui peut augmenter pour un plex.

Inspection ou financement : quelle condition est la plus risquée de lever dans un marché de surenchère ?

Dans un marché immobilier compétitif comme celui de Montréal, les acheteurs sont souvent tentés de lever les conditions de leur offre d’achat pour la rendre plus attractive. Les deux conditions les plus courantes sont l’inspection et le financement. En copropriété divise, lever la condition de financement peut être un risque calculé si l’on a une pré-approbation solide. Cependant, en indivise, la dynamique est radicalement différente : la condition de financement est de loin la plus risquée à lever.

La raison est double. Premièrement, le financement en indivise n’est pas seulement conditionnel à votre dossier de crédit personnel. Il est aussi conditionnel à l’approbation de la structure juridique de l’immeuble par l’institution financière. L’écrasante majorité des prêts pour copropriétés indivises est gérée par une seule institution, la Caisse Desjardins, qui exigera une convention d’indivision parfaitement rédigée et conforme à ses standards. Lever la condition de financement signifie parier que votre dossier, celui des autres propriétaires, ET la convention seront tous jugés acceptables.

Deuxièmement, et c’est le cœur du sujet, le prêt pour une indivision n’est généralement pas assurable par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Une enquête de Radio-Canada a mis en lumière que plusieurs types d’habitation en indivision ne sont pas admissibles au financement assuré par la SCHL. Sans cette assurance, le prêteur est exposé à un risque beaucoup plus grand. Pour compenser ce risque, il impose une mise de fonds minimale de 20%. Ce n’est pas une politique, c’est une exigence de gestion de risque. Le 20% est le « capital de confiance » que vous et vos co-indivisaires apportez pour sécuriser une hypothèque collective et non assurable.

Lever la condition d’inspection comporte aussi des risques, mais ils sont souvent d’ordre financier et peuvent parfois être mitigés. Le risque lié au financement, lui, est binaire : soit le prêt est accordé, soit il est refusé, mettant en péril toute la transaction et votre dépôt.

Maison « grand-père » : quand perdez-vous vos droits acquis lors d’une rénovation majeure ?

Les « droits acquis » (ou usages dérogatoires protégés) permettent à une propriété de conserver des caractéristiques qui ne sont plus conformes à la réglementation municipale actuelle, simplement parce qu’elles existaient légalement avant le changement de règlement. On pense à un garage trop près de la rue, un étage supplémentaire non autorisé aujourd’hui, ou un usage commercial dans une zone devenue résidentielle. En copropriété indivise, la gestion de ces droits est particulièrement complexe.

Le principe fondamental est le suivant : un droit acquis est perdu si l’on interrompt l’usage ou si l’on procède à des rénovations qui modifient la structure ou l’emprise au sol du bâtiment de manière substantielle. Par exemple, démolir un mur extérieur de la partie « non-conforme » pour l’agrandir, même de quelques pouces, peut anéantir le droit acquis pour cette portion de l’immeuble. La municipalité pourrait alors exiger la démolition de toute la partie dérogatoire.

Pour les copropriétaires indivis, le danger est collectif. Une rénovation majeure entreprise par un seul propriétaire sur les parties communes ou même sur sa partie à usage exclusif peut faire perdre un droit acquis précieux pour tout l’immeuble. Les décisions importantes touchant l’immeuble, comme des travaux extérieurs, exigent souvent l’unanimité des copropriétaires indivis. Comme le souligne une analyse juridique, obtenir cette unanimité peut s’avérer difficile, et l’absence de règles claires dans la convention d’indivision sur ce point précis peut mener à des conflits inextricables et à la perte irréversible de valeur pour tous.

Acheter une maison avec un dossier Rénoclimat ouvert : pouvez-vous réclamer les sous de l’ancien proprio ?

Le programme Rénoclimat est une excellente initiative gouvernementale pour encourager les rénovations écoénergétiques. Cependant, acheter un immeuble en indivision avec un dossier Rénoclimat déjà ouvert par le vendeur soulève des questions complexes. La règle de base est simple : la subvention est versée au propriétaire qui a effectué et payé les travaux et qui a mené le processus à terme. Si le vendeur a fait les travaux mais vend avant l’évaluation finale et le versement de l’aide, la situation se complique.

Légalement, vous ne pouvez pas « réclamer les sous de l’ancien proprio ». L’aide financière n’est pas un droit transférable attaché à la propriété. La seule façon de récupérer une partie de cette aide serait de l’avoir négociée explicitement dans l’offre d’achat, par exemple via une clause stipulant que le vendeur s’engage à vous remettre le montant de la subvention lorsqu’il la recevra, ou en ajustant le prix de vente en conséquence. Sans une telle clause, vous n’avez aucun recours.

En copropriété, la complexité augmente. Selon les critères du programme, l’inscription pour un immeuble à logements multiples doit être complétée au nom du syndicat de copropriétaires. Pour une indivise, le gouvernement du Québec précise que l’évaluation énergétique doit être réalisée sur l’ensemble du bâtiment. Cela signifie que l’accord de tous les indivisaires est crucial, non seulement pour les travaux, mais aussi pour la répartition future de l’aide financière, qui peut atteindre des montants significatifs. Le programme prévoit que l’aide financière offerte par Rénoclimat peut atteindre 40 000$ pour un duplex ou triplex.

Par conséquent, si un dossier est ouvert, il est impératif que le notaire examine toute entente existante entre les copropriétaires concernant ces subventions et s’assure que votre offre d’achat protège vos intérêts.

Acheter pour louer en 2024 : est-ce encore rentable avec les taux d’intérêt actuels ?

La question de la rentabilité de l’investissement locatif en 2024 est sur toutes les lèvres, compte tenu des taux d’intérêt élevés qui compriment les marges. Cependant, pour un acheteur qui envisage une copropriété indivise comme véhicule d’investissement, la question de la rentabilité est souvent secondaire à une question bien plus fondamentale : la location est-elle seulement permise ?

Dans la grande majorité des cas, la réponse est non. Il est crucial de comprendre que l’esprit de la copropriété indivise est de rassembler un groupe de propriétaires occupants qui partagent un lieu de vie. La structure même du financement, avec une hypothèque collective et une solidarité de paiement, repose sur la confiance et la stabilité du groupe. L’introduction de locataires, perçus comme plus transitoires et moins investis dans l’entretien à long terme, est souvent vue comme un facteur de risque pour la cohésion et la valeur de l’immeuble.

Il est important de noter que la plupart des conventions d’indivision ne permettent pas la location

– Condolegal, Copropriété divise et copropriété indivise – Condolegal

Cette restriction est presque systématiquement inscrite noir sur blanc dans la convention d’indivision. Une analyse de Condo Strategis explique que cette clause de non-location est également une protection pour les propriétaires. En effet, le Code civil du Québec protège fortement les locataires et interdit la reprise d’un logement situé dans une copropriété indivise, sauf pour y loger son conjoint. Un propriétaire ne pourrait donc même pas reprendre son propre logement pour s’y loger lui-même si un locataire y habite. Face à une protection aussi forte pour le locataire, les indivisaires choisissent quasi unanimement d’interdire la location pour conserver le contrôle sur leur immeuble.

Par conséquent, avant même de calculer un quelconque rendement locatif, la première et unique étape est de faire vérifier la convention d’indivision par votre notaire. Si la location est interdite, le débat sur la rentabilité est clos.

Pour sécuriser votre achat en copropriété indivise et vous assurer de la pleine conformité de votre projet avec le cadre légal québécois, la consultation de votre notaire n’est pas une option, mais l’étape incontournable pour protéger votre patrimoine.